Vor jeder Kreditzusage prüfen Banken zwei Faktoren: Die Bonität des Antragstellers und den Beleihungswert der Immobilie. Beide zusammen entscheiden über Zinssatz, Kreditsumme und Genehmigungswahrscheinlichkeit – Wer diese Kriterien kennt, kann seine Finanzierung in Soest gezielt vorbereiten.
Die Bonitätsprüfung im Detail
Banken bewerten die Bonität anhand von Schufa-Auskunft, Einkommensnachweisen und einer Haushaltsrechnung. Entscheidend ist das Verhältnis aus verfügbarem Einkommen und laufenden Verpflichtungen: Bestehende Kredite, Unterhaltszahlungen oder ein negativer Schufa-Eintrag verringern die maximal mögliche Kreditsumme unmittelbar. Selbstständige müssen üblicherweise die letzten zwei bis drei Jahresabschlüsse vorlegen, da Banken hier ein höheres Einkommensrisiko einkalkulieren.
Angestellte legen in der Regel die letzten drei Gehaltsabrechnungen sowie den Arbeitsvertrag vor. Banken berechnen daraus die sogenannte Kapitaldienstfähigkeit: Den Betrag, der nach Abzug aller fixen Kosten monatlich für die Kreditrate zur Verfügung steht. Als Faustregel gilt, dass die Rate für Wohnkosten inklusive Nebenkosten nicht mehr als 35 bis 40 Prozent des Nettoeinkommens beanspruchen sollte, um auch bei unvorhergesehenen Ausgaben handlungsfähig zu bleiben.
Der Beleihungswert als zweite Prüfgröße
Der Beleihungswert bildet nicht den Kaufpreis, sondern den von der Bank konservativ geschätzten Wert der Immobilie im Falle einer Zwangsverwertung ab. Er liegt in der Regel 10 bis 20 Prozent unter dem Verkehrswert. Grundlage sind Lage, Bauzustand, Grundstücksgröße und vergleichbare Verkäufe in der jeweiligen Gemeinde – für Objekte in Soest ziehen Banken häufig die Bodenrichtwerte des örtlichen Gutachterausschusses heran.
Beleihungsauslauf und Zinsaufschlag am Beispiel
Der Beleihungsauslauf beschreibt das Verhältnis von Kreditsumme zu Beleihungswert und beeinflusst den Zinssatz direkt. Ein Beispiel: Bei einem Beleihungswert von 400.000 Euro und einer Finanzierung von 320.000 Euro liegt der Beleihungsauslauf bei 80 Prozent – ein Bereich, den die meisten Banken mit ihren besten Konditionen belegen. Steigt die Kreditsumme auf 380.000 Euro, springt der Auslauf auf 95 Prozent, und der Zinsaufschlag kann 0,3 bis 0,6 Prozentpunkte betragen. Über eine Laufzeit von 20 Jahren macht dieser Unterschied bei vergleichbaren Darlehen mehrere Tausend Euro an Mehrkosten aus.
Lagefaktoren in Soest, die den Wert beeinflussen
Innerhalb des Kreises Soest schwanken die Bodenrichtwerte deutlich zwischen zentrumsnahen Lagen und den Randgemeinden. Objekte in etablierten Wohngebieten mit guter Infrastruktur erzielen tendenziell einen höheren Beleihungswert als vergleichbare Neubauten in noch wenig erschlossenen Baugebieten, selbst wenn die Baukosten identisch sind. Bauherren sollten diesen Effekt bei der Wahl des Grundstücks einkalkulieren.
So verbessern Bauherren ihre Finanzierungschancen
Eine höhere Eigenkapitalquote senkt den Beleihungsauslauf und verbessert damit sowohl die Genehmigungschancen als auch den Zinssatz. Zusätzlich lohnt es sich, bestehende Kleinkredite vor der Antragstellung abzulösen und die Schufa-Auskunft vorab selbst einzusehen, um Fehleinträge rechtzeitig korrigieren zu lassen. Auch ein zweiter Kreditnehmer mit eigenem Einkommen kann die Kapitaldienstfähigkeit erhöhen und damit die maximale Darlehenssumme spürbar anheben, sofern beide Antragsteller in die Finanzierung eingebunden werden.
Warum eine Vorabprüfung durch Spezialisten sinnvoll ist
Da jede Bank Bonität und Beleihungswert nach eigenen Richtlinien gewichtet, führt ein und derselbe Fall bei unterschiedlichen Instituten zu spürbar abweichenden Angeboten. Hanse Finanzhaus kennt die Bewertungsmaßstäbe der relevanten Banken und Bausparkassen für die Region Soest und ordnet Finanzierungsanfragen dorthin, wo die Zusagewahrscheinlichkeit und die Konditionen für den jeweiligen Fall am günstigsten ausfallen.
